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4月14日訊（記者 李潔）“銷售單價降2萬，總價250萬起上車深圳龍華中心”，這一極具誘惑力的銷售價格，將深圳一樓盤推向了風(fēng)口浪尖。

位于深圳龍華區(qū)的幸福城臻園項(xiàng)目因大幅降價，4月13日不僅出現(xiàn)“千人排隊(duì)”搶房，還因開盤現(xiàn)場混亂、保安為維持秩序向人群噴灑辣椒水，引發(fā)輿論嘩然。這一成為市場關(guān)注焦點(diǎn)的事件，被認(rèn)為是深圳部分開發(fā)商“以價換量”的一個縮影。

發(fā)生上述事件后，開發(fā)商深圳市鴻耀泰實(shí)業(yè)有限公司于當(dāng)日中午發(fā)布致歉聲明，稱涉事保安為私自攜帶并使用辣椒水，已對其嚴(yán)肅處理，并承諾優(yōu)化現(xiàn)場流程、接受社會監(jiān)督。

龍華區(qū)住建局也在當(dāng)天約談企業(yè)，責(zé)令全面整改、加強(qiáng)秩序保障。隨后，龍華區(qū)立即成立由區(qū)住建、市監(jiān)、公安等部門組成的聯(lián)合調(diào)查組，對該樓盤涉及的現(xiàn)場銷售相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查， 據(jù)聯(lián)合調(diào)查組發(fā)布的情況通報(bào)，涉事保安已被依法行政拘留。

“一二手倒掛”再現(xiàn)江湖

深圳一樓盤再現(xiàn)久違的千人深夜排隊(duì)搶房景象。

4月13日，位于深圳龍華區(qū)的幸福城臻園項(xiàng)目3棟住宅樓開盤銷售，因開發(fā)商采用“先到先得、取號選房”模式，4月12日18時起便有購房者提前排隊(duì)，至13日開盤前，隊(duì)伍綿延數(shù)百米，人數(shù)超千人。

按網(wǎng)上流傳的照片和視頻，項(xiàng)目開盤后現(xiàn)場人流密集，引發(fā)插隊(duì)、推搡，一名兼職保安為控場噴射辣椒水，場面一度失控。

“幸福城臻園之所以出現(xiàn)千人深夜搶房，核心是大幅降價帶來的一二手價格倒掛，折后單價遠(yuǎn)低于周邊二手房和同片區(qū)新房?！敝兄冈荷钲诜衷焊呒壏治鰩煂O紅梅告訴記者。

知情人士向記者介紹，此次幸福城臻園推出217套房源，總價247萬元起，折后均價約3.95萬元/平方米，較首次備案價6.46萬元/平方米降幅超38%，較同片區(qū)二手房均價4.9-5.2萬元/平方米低約1萬元/平方米，單套可省50-80萬元。

“與周邊在售新房相比，單價低約1萬元/平方米，總價門檻下降50-100萬元。除價格具有較強(qiáng)吸引力，龍華中心區(qū)成熟的地鐵、商業(yè)、教育配套，以及66-90平方米小戶型低總價優(yōu)勢，再加上先到先得模式制造的緊迫感，多重因素集中引爆剛需購房情緒?！睂O紅梅稱。

為何該項(xiàng)目降幅如此之大？深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉向記者表示，降價促銷原因?yàn)?，樓盤整體去化速度緩慢，開發(fā)商此舉意在加速去化回籠資金。

另一位分析師告訴記者，該項(xiàng)目此番大幅降價，根源在于前期去化情況不理想、庫存與資金壓力不小。其介紹，該項(xiàng)目首次入市推出861套房源，僅售出124套，去化率約14.4%。加之龍華片區(qū)新房供應(yīng)充足、競爭激烈，項(xiàng)目自身容積率高、居住密度大難以吸引高端客群，只能轉(zhuǎn)向剛需市場“以價換量”。

“先到先得”為何被叫停？

此次事件中，除大幅降價，引發(fā)監(jiān)管關(guān)注的還有“先到先得”這一原始銷售模式。

對于開發(fā)商營銷為何從搖號轉(zhuǎn)向 “先到先得”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，主要原因在于開發(fā)商在營銷策略上“出奇招”，有意制造奇貨可居的信號，將市場注意力積聚于項(xiàng)目上，以獲得快速銷售的市場效果。

孫紅梅認(rèn)為，“先到先得”銷售模式流程簡單、去化效率高，在深圳非熱點(diǎn)樓盤（認(rèn)籌比未超1:3）中合規(guī)，但公平性差，易出現(xiàn)排隊(duì)占位、現(xiàn)場混亂，滋生“鎖房費(fèi)”等違規(guī)行為。而公證搖號更公平、更規(guī)范、風(fēng)險更低，是政策鼓勵且熱點(diǎn)樓盤強(qiáng)制采用的方式。

有分析師認(rèn)為，幸福城臻園雖引發(fā)排隊(duì)，但屬“降價促銷導(dǎo)致的短期過熱”，非政策定義的“熱點(diǎn)樓盤”，采用先到先得原則即使合規(guī)，但秩序管理和公平性明顯弱于公證搖號。

由于該項(xiàng)目產(chǎn)生的負(fù)面影響比較大，相關(guān)監(jiān)管部門已經(jīng)介入。

4月13日中午，開發(fā)商深圳市鴻耀泰實(shí)業(yè)有限公司就此事致歉，稱兼職保安私自攜帶辣椒水并使用，已處理涉事人員，將優(yōu)化現(xiàn)場流程，建立溝通渠道，主動接受大家監(jiān)督。龍華區(qū)住建局在事發(fā)當(dāng)天已迅速介入，約談企業(yè)并責(zé)令整改。

當(dāng)日晚間，龍華區(qū)立即成立由區(qū)住建、市監(jiān)、公安等部門組成的聯(lián)合調(diào)查組，對該樓盤涉及的現(xiàn)場銷售相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查。

據(jù)聯(lián)合調(diào)查組情況通報(bào)，目前，公安機(jī)關(guān)已依法對涉事保安人員楊某某予以行政拘留。住建部門已約談項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)深圳市鴻耀泰實(shí)業(yè)有限公司，責(zé)令其立即采取整改措施。市監(jiān)部門已對該項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)價格備案情況進(jìn)行調(diào)查。涉事企業(yè)已就現(xiàn)場秩序管理失當(dāng)問題公開致歉，并表示將嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人，全力配合調(diào)查整改。即日起，龍華區(qū)將全面開展房地產(chǎn)銷售行為專項(xiàng)整治，全力維護(hù)群眾利益及社會公共秩序。

李宇嘉表示，按照商品房預(yù)售管理規(guī)則，單次售價調(diào)整幅度超過15%就要重新備案。近年來，隨著市場價格波動頻繁，為了促進(jìn)銷售，該規(guī)則執(zhí)行有所寬松?！暗摪咐斐闪溯^壞的影響，可能會再次調(diào)整市場對片區(qū)價格的認(rèn)識?！?/p>

是否會引發(fā)“價格戰(zhàn)”？

據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2026年3月末，深圳龍華區(qū)新房可售套數(shù)為7091套。市場預(yù)計(jì)，該區(qū)年內(nèi)還有20余個新盤計(jì)劃入市，供應(yīng)持續(xù)放量。

在此背景下，多位分析師告訴記者，幸福城臻園的“腰斬式”降價，也引發(fā)了項(xiàng)目周邊是否會出現(xiàn)“價格戰(zhàn)”的討論。

“龍華整體供應(yīng)較大，項(xiàng)目價格大幅降價后，對周邊競品形成較大壓力，若加速去化，不排除周邊開發(fā)商會出現(xiàn)跟隨降價的可能性?！编u少偉認(rèn)為。

在李宇嘉看來，盡管個案會獲得銷售短期業(yè)績，但對片區(qū)內(nèi)其他類似項(xiàng)目和二手房價格，可能會造成一定的沖擊。

鄒少偉表示，當(dāng)前深圳樓市仍未徹底企穩(wěn)，定價偏高、去化緩慢的項(xiàng)目普遍采取以價換量策略。“若無新增政策加持，小陽春過后市場仍將以調(diào)整為主，以價換量仍是主流?！?/p>

從市場成交情況來看，深圳市房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，2026年3月新建商品房共成交5081套，環(huán)比大漲108.8%，同比下降11%；另據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計(jì)，3月，深圳二手房共計(jì)錄得7225套，環(huán)比大漲151.2%，但同比下跌6.2%。

孫紅梅表示，預(yù)計(jì)2026年深圳樓市將整體低位盤整筑底，呈現(xiàn)量漲價穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化格局。剛需低價盤以走量為主，核心區(qū)與改善型項(xiàng)目相對平穩(wěn)，外圍及高庫存片區(qū)以價換量將成常態(tài)，整體房價無大幅波動空間。

“此次千人搶房并非深圳樓市全面回暖信號，而是高庫存片區(qū)進(jìn)入深度以價換量階段的標(biāo)志，一定程度反映出剛需對極致性價比房源的集中釋放，而非市場整體升溫?！睂O紅梅補(bǔ)充道。